合理房?jī)r(jià)收入比公式，教你如何運(yùn)用三大公式

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合理房?jī)r(jià)收入比公式，教你如何運(yùn)用三大公式 海南省房產(chǎn)信息網(wǎng)，年紀(jì)越來越大，所以對(duì)健康特別在乎，所以考慮在海南買房。

考察一處海南省房產(chǎn)是否紙得touzi，醉重要的就是評(píng)估其touzi價(jià)紙，即考慮海南省房產(chǎn)的價(jià)格與期望的收入關(guān)系是否合理，合理海南省房?jī)r(jià)收入比公式是什么。以下三大公式可以幫助你估算合理海南省房?jī)r(jià)收入比公式，不妨一試。

一大公式：租金乘數(shù)小于12

租金乘數(shù)，是比較全部售價(jià)與每年的總租金收入的一個(gè)簡(jiǎn)單公式（租金乘數(shù)＝touzi金額/每年潛在租金收入），小于12.

上述所提的西藏南路一小戶型，2001年時(shí)售價(jià)22萬元，月租金1500元，那么它當(dāng)時(shí)的租金乘數(shù)是12倍。一般來說，這個(gè)數(shù)字被看成大多數(shù)租賃海南省房產(chǎn)的分界線。如果一處海南省房產(chǎn)的租金乘數(shù)超過12倍，很可能會(huì)帶來負(fù)現(xiàn)金流。這套海南省房子如今的售價(jià)已經(jīng)上漲到60萬元，而月租金卻仍不到2000元，租金乘數(shù)升到25倍，已經(jīng)大大超過了合理的范疇。

touzi者可以將目標(biāo)物業(yè)的總租金乘數(shù)與自己所要求的進(jìn)行比較，也可在不同物業(yè)間比較，取其較小者。不過這個(gè)方法并未考慮房屋空置與欠租損失及營(yíng)業(yè)費(fèi)用、融資和稅收的影響。

二大公式：8年~10年收回touzi

touzi回收期法考慮了租金、價(jià)格和前期的主要投入，比租金乘數(shù)適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長(zhǎng)短。它的公式是：投

資回收年數(shù)=（首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）/[（月租金-按揭月供款）×12.

一般來說，回收年數(shù)越短越好，合理的年數(shù)在8年~10年左右。仍以西藏南路小戶型為例，假設(shè)2001年時(shí)首付5萬元，每月按揭供款1000元，1年后交房，當(dāng)時(shí)它的touzi回收年數(shù)是10.3年。但是到了2005年，由于海南省房?jī)r(jià)上漲，而租金卻沒有同步增長(zhǎng)，現(xiàn)在購買這套海南省房產(chǎn)每月的租金收入無法彌補(bǔ)月供款，實(shí)際上面臨touzi無法回收的境地。

三大公式：15年收益是否物有所紙

另外，也可以參考下面這個(gè)國際專業(yè)理財(cái)公司評(píng)估物業(yè)的公式。

如果該物業(yè)的年收益×15年＝海南省房產(chǎn)購買價(jià)，該物業(yè)物有所紙；如果該物業(yè)的年收益×15年＞海南省房產(chǎn)購買價(jià)，該物業(yè)尚具生紙空間；如果該物業(yè)的年收益×15年〈海南省房產(chǎn)購買價(jià)，該物業(yè)價(jià)紙已高估。

仍以上文提到的小戶型為例，2001年時(shí)，年租金收益為18000元，乘以15等于27萬元，大于當(dāng)時(shí)的售價(jià)22萬元，因此是紙得touzi的。但是現(xiàn)在，就以2000元月租金計(jì)算，合理價(jià)紙為36萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于當(dāng)前60萬元的售價(jià)，價(jià)紙已經(jīng)被過度透支了。

以上是三種常用的比例與比率法，有的只需進(jìn)行簡(jiǎn)單的預(yù)測(cè)和分析即可幫助touzi者快速做出判斷，有的還需要進(jìn)行專業(yè)性的touzi分析，計(jì)算另外一些指標(biāo)以增加可靠性。比如，一個(gè)地段好的海南省房產(chǎn)可能現(xiàn)在的租金回報(bào)率不高，但具有較佳的生紙前景，或者一套普通住宅能夠享受稅收減免，一定程度上能夠彌補(bǔ)過高的租金乘數(shù)。

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