海南省房子——海南省二手房買約的情形有哪些，違約金如何約定？

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海南省二手房買約的情形有哪些，違約金如何約定？ 海南房地產(chǎn)，能用有限的錢，在海南買到舒適的房子是我們都希望的夢想。因此，海南買房掌握什么技巧才不會吃虧呢？

一、海南二手房買賣違約的情形有哪些

1、房屋價格大幅度下降，買方拒絕海南購房

房屋交易流程要辦理完成需要一定的時間，不管是辦理貸款，還是過戶都需要一定的時間審查資料，而在辦理過程中如果房屋價格大幅度下降，這就會導(dǎo)致買方寧愿放棄定金，也不愿意繼續(xù)買下房屋。

2、買方不愿贖樓

在交易過程中，涉及的海南省房產(chǎn)可能依舊會在銀行進(jìn)行抵押，而賣方可能會因?yàn)樽约簺]有足夠資金還清銀行貸款，然后借助買方的力量去還款。醉開始買方可能會答應(yīng)此條件，但是隨著一系列手續(xù)的辦理比較麻煩，涉及的問題較多，從而放棄為賣方繼續(xù)贖樓，造成違約。

3、不愿支付房款

在交易過程中，買方可能會不按照合同約定的時間和金額去銀行做首期的資金監(jiān)管，致使買賣合同無法再繼續(xù)履行。此外，還可能是履行完了大部份，但不再履行交款義務(wù)，比如雙方簽署的是陰陽合同，買方只按照陽合同的數(shù)額支付海南購房款，而不按照陰合同的價格支付，這時買方也就構(gòu)成了違約。

除了以上三種情況，還有一點(diǎn)需要注意。如果合同中沒有明確列明不繳納定金算違約，那么部份定金不支付不屬于違約，因?yàn)槎ń饘儆趯?shí)踐履行合同，就算部份不繳納，依舊可以就按照已繳納部份履行。

二、如何約定海南二手房買賣違約金

在房屋買賣活動中，有些違約導(dǎo)致合同不能履行，有些問題不足以導(dǎo)致合同無法履行，但是影響了一方的權(quán)益，至少給對方造成日期的延誤。從合同約定的角度講，應(yīng)該對合同履行的所有細(xì)節(jié)進(jìn)行約定，并約定出現(xiàn)某種違約的處理方式及違約責(zé)任的承擔(dān)方式。

對于根本違約可這樣約定：合同簽訂后，如甲方不出售該房屋，則乙方有權(quán)解除合同或依據(jù)本合同請求法院強(qiáng)制履行;若乙方解除合同的，甲方應(yīng)向乙方支付總房款20%的違約金。不出售房屋是指甲方主觀不出售該房屋或以實(shí)際行動表示不出售該房屋，如將房屋售與他人、不協(xié)助乙方辦理過戶手續(xù)超過一個月或拒絕交付房屋超過一個月的。

合同簽訂后，如乙方不購買該房屋，則甲方有權(quán)解除合同或依據(jù)本合同請求法院強(qiáng)制履行，若甲方解除合同的，乙方應(yīng)向甲方支付總房款20%的違約金。不購海南買房屋是指乙方主觀不購買該房屋或以實(shí)際行動表示不購買該房屋，如拒絕辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記、在具備公證提存條件后不辦理公證提存手續(xù)、不支付海南購房款，以貸款方式支付房款的不辦理貸款手續(xù)。

三、海南二手房買賣違約怎么辦

海南二手房賣方違約可以直接民事訴訟。

民事訴訟時效一般為兩年，具體參照《民法通則》

第一百三十五條向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。

第一百三十六條下列的訴訟時效期間為一年：

(一)身體受到傷害要求賠償?shù)?

(二)出售質(zhì)量不合格的商品未聲明的;

(三)延付或者拒付租金的;

(四)寄存財(cái)物被丟失或者損毀的。

第一百三十七條訴訟時效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時起計(jì)算。但是，從權(quán)利被侵害之日起超過二十年的，人民法院不予保護(hù)。有特殊情況的，人民法院可以延長訴訟時效期間。

第一百三十八條超過訴訟時效期間，當(dāng)事人自愿履行的，不受訴訟時效限制。

第一百三十九條在訴訟時效期間的醉后六個月內(nèi)，因不可抗力或者其他障礙不能行使請求權(quán)的，訴訟時效中止。從中止時效的原因消除之日起，訴訟時效期間繼續(xù)計(jì)算。

第一百四十條訴訟時效因提起訴訟、當(dāng)事人一方提出要求或者同意履行義務(wù)而中斷。從中斷時起，訴訟時效期間重新計(jì)算。

第一百四十一條法律對訴訟時效另有規(guī)定的，依照法律規(guī)定。

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